La preferencia se limita al año de la demanda y a los tres anteriores, el resto de las deudas deben reclamarse en otro proceso ya sin preferencia

Las deudas impagadas por un vecino moroso a la comunidad de vecinos tienen preferencia ante los tribunales frente a un proceso de ejecución hipotecaria promovido por el nuevo vecino que ha adquirido el inmueble y a quien se le reclama el pago de las cuotas no satisfechas por el vendedor.

Así, lo determina el Tribunal Supremo en sentencia de 4 de mayo de 2022, en la que, si bien reconoce el derecho preferente de la comunidad de vecinos sobre el comprador de la vivienda, lo limita al ejercicio en que se presenta la demanda y en los tres anteriores a esa fecha.

Sin embargo, el ponente, el magistrado Díaz Fraile, dictamina que, aunque el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal habla de esta preferencia de mejor derecho en ese periodo de tiempo, la Comunidad puede abrir otro procedimiento en el que demande el resto de la deuda de su vecino moroso, pero en esta ocasión sin la preferencia que se reconoce ante otras ejecuciones hipotecarias.

Determina el citado artículo de la LPH, la obligación de los vecinos de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Créditos preferentes

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes, salvo en el caso de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (La antigua Dirección General de los Registros y el Notariado) en su resolución de 22 de enero de 2013, tiene establecido que «el efecto natural de este privilegio crediticio, como ha señalado la doctrina, sin perjuicio de otras posibles vías para ejercitar la preferencia, es permitir que la comunidad titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito.

Así, el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local está legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

La LPH establece también que en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, debe declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no puede autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que sea expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

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